妖股 陶天海的三年：从巨亏到行业排名升至前7，中国中化最亮眼的增长极

2023年，中国金茂巨亏68.69亿元；2025年，签约销售重返千亿阵营；2026年上半年妖股，行业排名升至第7位，再创历史新高。三个数字，勾勒出陶天海掌舵金茂三年间的一条清晰轨迹——从2023年4月出任CEO时的“止血”，到2025年3月接任董事长后的“造血”，再到2026年的持续增长。

8月25日，中国金茂披露2026年中期业绩。在TOP10房企签约销售同比下降9%的行业背景下，金茂实现签约销售575亿元，逆势增长8%，行业排名升至第7位。董事长陶天海在业绩会上表示：“市场的深度调整期，也是竞争格局的重塑期，是优秀企业的弯道超车期。”

575亿元销售额的同时，是物业开发毛利率7%、有息负债1228亿元、归母净利润8.79亿元。这些数据让市场对这位掌舵者既有肯定，也有更多的期待。

2023·巨亏中的“止血”

2023年4月，陶天海出任中国金茂执行董事兼首席执行官。彼时，金茂刚从上一年的困境中走出不久。更严峻的考验很快到来：2023年年报显示，中国金茂归母净利润亏损68.69亿元，公司所有者应占亏损约69亿元，创下公司历史上最大规模的年度亏损

巨额亏损的背后，是行业深度调整期的大规模减值计提。据光大证券研报统计，2022年至2023年，金茂累计计提存货及应收账款减值达108亿元。金茂在财报中解释称，亏损主要由于受房地产行业下行影响，年度内集团及部分联营及合营企业项目计提发展中物业、持作出售物业减值，部分物业开发项目收入及毛利率下降。面对巨额亏损，陶天海带领管理层启动了“奋进计划”，核心思路是“增量做优、存量盘活”。在投资端，聚焦核心城市、核心板块获取优质项目；在存量端，推动老项目清盘和资产盘活。

这一策略在2024年初见成效。2024年全年，中国金茂累计取得签约销售金额982.55亿元，虽仍跌出千亿阵营，但公司成功扭亏为盈。2025年3月发布的正面盈利预告显示，预期集团2024年度将录得公司所有者应占盈利约10亿元。从巨亏68.69亿元到扭亏，陶天海在CEO任上完成了“止血”的第一步。

2025·重返千亿

2025年3月，陶天海正式被任命为中国金茂董事长，2025年全年，中国金茂签约销售金额1135亿元，同比增长16%，重返千亿阵营。在TOP10房企签约销售金额同比降幅16%的行业背景下，金茂是极少数实现逆势增长的企业之一。行业排名从2024年的第10位升至第8位，创历史新高。

利润端同样修复明显。全年毛利92.21亿元，同比增长7%，整体毛利率回升至16%；股东应占利润（含投资物业公平值损益）12.53亿元，同比增长18%。公司在年报中写道：“完成了‘活下来’的阶段性目标。”而“金玉满堂”四大产品线的全面落地有力地支撑了这一逆转。

在投资端，自2024年以来累计获取43个项目，全部聚焦核心城市、核心板块，平均销售净利率超过10%。

在存量端，2025年完成47个项目清盘，累计实现15宗土地、26个大宗资产盘活。新项目平均首开周期缩短至5.2个月，经营现金流回正速度缩短至10.4个月。

陶天海的贡献：业绩贡献与战略价值

在中国中化旗下9家核心上市公司中，陶天海治下的中国金茂的业绩表现具有独特的战略价值。

据企业观察网报道，2025年年报显示，中国中化旗下9家核心上市公司中6家实现盈利：倍耐力净利润约42.56亿元，昊华科技14.44亿元，扬农化工12.86亿元，中国金茂12.53亿元，安迪苏11.57亿元，鲁西化工9.07亿元；另有2家陷入亏损。在盈利企业中，金茂的独特价值不止于利润数字：

第一，从“亏损王”到盈利标杆的逆转幅度最大。2023年金茂巨亏68.69亿元，是中国中化亏损最严重的企业之一。到2025年盈利12.53亿元，两年间利润改善超过80亿元。这种“V型反转”的幅度在体系内部无人能及。

第二，行业排名的跃升创造了品牌价值。金茂的行业排名（据克而瑞全口径销售榜）从2024年的第12位升至2025年的第8位，再到2026年上半年的第7位。在TOP10房企销售平均下滑的背景下，金茂是极少数逆势上升的房企。这种行业地位的提升，直接增强了“中国金茂”品牌的市场影响力和中国中化在房地产领域的话语权。

第三，为中国中化贡献了稳定的现金流和融资优势。2026年上半年，金茂有息负债较2025年末减少62亿元，经营性现金流净流入105亿元，境内外新增融资平均成本仅2.87%。在融资成本普遍4%以上的行业中，金茂的低成本融资能力本身就是一种竞争壁垒。

第四，战略转型的示范效应。陶天海推动金茂率先从三级管控过渡为二级管控，原有的5大区域、近20个城市公司重组为14个地区公司”。此外，期间从外部引进的高级管理人员，如前龙湖营销中心总经理李剑、前当代置业高级副总裁、研发设计院总经理韩飞宇等，在各自的板块推进了企业的革新迭代。这一组织变革经验，也为中国中化其他成员企业的管理提效提供了参考样本。

2026·第七名的含金量

进入2026年，金茂的增长势头得以延续。上半年签约销售金额575亿元，同比增长8%，行业排名进一步升至第7位。在TOP10房企签约销售同比下降9%的背景下，这一排名提升含金量不低。

一二线城市销售占比维持96%的高位，北京、上海分别贡献123.3亿元和109.4亿元。产品力继续驱动增长——“金玉满堂”产品线在约10个核心城市进入当地销售榜前10位。

财务端也在修复。有息负债较2025年末减少62亿元至1228亿元；一年内到期债务占比降至20.8%，外币债务占比由20%下降至18%。融资成本降至2.89%的历史低位，较2025年末下降29个基点。

运营效率持续提升。管理层在业绩会上透露，2026年以来新获取的15个项目中11宗为底价获取，整体平均溢价率仅5.64%。公司有信心实现全年1200亿元的销售目标。

市场在等待什么

在肯定成绩的同时，市场也在等待更多答案。毛利率修复是首要关切。7%的物业开发毛利率仍处于低位，金茂方面解释称上半年结转的都是2023年以前获取的老项目，预计四季度起新项目陆续结算后将修复毛利率。但7%是否已经触底、能修复到什么水平，目前尚未给出具体指引。

2540亿元未售货值能否兑现利润，是市场等待的第二份答案。截至6月30日，中国金茂未售货值约2540亿元，其中89%位于一二线城市。89%位于一二线城市的土储结构虽优，但利润空间有多大、去化周期多长，同样缺乏具体数据。

已售未结的结转节奏，是第三重不确定性。管理层在业绩会上表示，2024年11月至12月集中获取的项目部分将于2026年年底进入交付结转，2026年收入规模将有较大幅度增长。

融资成本优势如何落地、46号文对扩张节奏的影响，是更深层的两个关切。2.89%的融资成本在行业内极具竞争力，但低成本资金能否转化为精准的投资决策，直接决定利润修复的成色。

三年答卷的未尽之处

从巨亏到千亿，从二梯队到行业排名升至第七位，数字层面的逆转清晰可见。陶天海在业绩会上说：“市场的深度调整期，也是竞争格局的重塑期，是优秀企业的弯道超车期。”这句话既是对过去三年金茂轨迹的总结，也是对未来的期许。

但这份三年答卷的后半部分，仍有待填写。7%的毛利率是否已经触底、2540亿未售货值能拉动利润修复多少个百分点、已售未结收入能否悉数转化、46号文下的扩张边界在哪里……市场在等待这些问题的答案。

从巨亏到销售额重返千亿再到第七名，金茂已经完成了弯道上的关键超越。但弯道超车最关键的，从来都不是速度妖股，而是过弯之后的平稳行驶能力。这份三年答卷的后半部分，仍待时间检验。